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房貸收緊申請變難 房價上漲壓力猶存

在全國熱點城市紛紛輪番出臺樓市限購限貸甚至限售的收緊政策,三四線城市卻迎來“房市之春”,這是樓市的溢出效應?還是小城去庫存的大爆發?

唐山,河北省首屈一指的經濟強市,以鋼鐵和煤炭等重工業聞名的城市,距離首都北京一個半小時的高鐵路程,但爛尾樓讓唐山本地人在購房時心存顧慮。在過去的幾年里,政府多番“去庫存”政策的轟擊都沒能讓這座城市的“庫存”消化多少,房價更是穩打不動,一直停留在5000元~6000元/米。

但在近日國家統計局發布的4月房價數據顯示,唐山房價漲幅是70個城市最大的,市中心城區的新建商品房均價已破萬。“今非昔比,曾經門可羅雀的售樓處現在卻訪問量遞增,擱置多年的老項目又開始轟隆隆動工了。”唐山當地市民跟記者反饋。

唐山的樓市變化,絕非孤案,位于唐山以南的滄州市,市區的部分小區從2015年下半年的6000多元,到如今二手房報價20000元/平,2年內翻了三番。它們都是當下三四線樓市的真實寫照,是當前城市群周邊三四線城市市場熱的一個縮影。

房企瞄準三四線城市 房價水漲船高

2011年,一線城市開啟限購,不少房企制定轉戰三四線的戰略;2013年后,隨著三四線城市房地產庫存達到峰值,不少城市面臨消化困難問題,房企再度重返一二線。三四線城市的庫存積壓也引起了政府從上到下高度重視,并制定房地產去庫存政策進行調整,然而三四線樓市依舊死氣沉沉,期盼已久的大幅下降并沒有出現。

2017年3月以來,一二線城市樓市調控日趨嚴厲,房企投資進入一個瓶頸期,公開市場拿地貴,收并購市場的好項目也難找,如狼的房企再度重返三四線,房價開始發力猛漲,尤其是京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈周邊城市。數據顯示,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市土地出讓都超過百億,個別城市超過200億。同時,5月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環比增幅排序中,增幅較大的5個城市分別為牡丹江、莆田、常德、張家口和蕪湖。

三四線房價上漲的背后,是由于一二線城市房地產市場被嚴重打壓,投資屬性處在癱瘓狀態。而三四線樓市由于相對寬松購房環境,吸引了大批外地人和投資客,由此開啟了新一輪的牛市行情。其次,部分購房者在深知大城市買房無望之后,選擇重返老家置業,一二線城市人口倒流,這些倒流人口將改觀部分城市人口凈流出現狀,推升房價。

三四線樓市繁榮真實去庫存還是表象?

人口是決定中長期經濟發展的關鍵因素,也左右去庫存的效果。然而,人都是理性的個體,勢必會選擇一個最能適合發展、最能賺錢、最適合找工作的地方。三四線城市的教育、醫療和交通資源欠缺,因而無法改變人口繼續向大城市集聚、三四線人口持續流出的局面。自然而然,三四線城市面臨的去庫存壓力也大。

如今,三四線能否復制一二線的城市化經驗,從而形成新的經濟增長點?雖然,在近幾年的努力下,去庫存有一定的效果,但三四線樓市去庫存并不徹底,庫存積壓問題還是很嚴重的。“當前的去庫存任務依然很重。從數據上來看,庫存量依然很大,還有6.8億多平方米的待售面積。對大部分房屋供需比偏高的城市,尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說,去庫存任務依然艱巨。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示。

“一個月銷售了幾年的庫存。”某三線城市房地產人士笑稱。同時,有人說,在樓市調控作用下,把一二線城市炒房客攆到三四線城市消化庫存了,例如大城市周邊商圈。其實這種去庫存說法,不且實際,只是左手倒右手,庫存量還在,并且還在增加,只是從開發商手里轉移到炒房客手里而已。正如專家所預言,這樣發展下去鬼城只多不少。

三四線城市仍然在去庫存的路上,甚至有的城市庫存量可能還需要去化四五年時間。從絕對庫存數據上看,一些三四線城市現有庫存銷售周期仍較長。數據顯示,截至2017年4月末,丹東的去庫存周期為34個月,唐山為27個月,哈爾濱為25個月,蚌埠為21個月,昆山和西寧均為23個月。此外,淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫存周期則均超過3年。

專家擔憂三四線房市熱度難以為繼

當一二線房價狂飆突進后開始縮水,不溫不火的三四線樓市突然走高,不禁令人產生三四線城市的房價上漲趨勢能持續多久的疑問。對于三四線城市全面回暖,嚴躍進表示,隨著政策效應的繼續釋放,預計5、6月份全國房價增幅將會繼續收窄。部分三線城市房價增幅明顯大于一二線城市,后續三線城市或需要繼續強化政策管控的力度。

中原地產市場分析師張大偉也預計,后續政策將繼續擴圍,調控城市數量也將繼續增加,整體市場的調控目標是明顯的托底蓋帽,約束房價上漲過快區域,去庫存城市政策平穩。從市場走勢看,一二線漲幅回落已經出現,預計很快在二三季度會出現環比下行的表現;三四線城市依然會在投資需求推動下,有輕微上漲的表現。整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。

仲量聯行的周志鋒認為,“分化不會進一步擴大,三四線價格漲勢會慢慢下來。”他分析稱,一二線限制了,而一些三四線房價低又不限購,投資進入后帶動本地需求,但這種需求深度不夠,很快會消化完,同時供應量還比較大,預計這些三四線城市房價目前會漲一些,但很快漲幅會下來,不會瘋狂。

樓市正在逐步蠶食購房者剩余的那點信心。都說調控是為了驅投資保剛需,但從目前三四線樓市房價水漲船高的情況來看,無論是剛需、還是改善,都已傷痕累累。

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